Gmina
Lutomiersk

Czy Plan Ogólny odbierze mi możliwość zabudowy działki?

Jeżeli dla Twojej działki nie ma planu miejscowego ani ważnej decyzji WZ, możliwość budowy po wejściu w życie Planu Ogólnego będzie zależeć od tego, czy Plan Ogólny dopuszcza tam taką zabudowę oraz czy uzyskasz decyzję WZ lub czy gmina uchwali dla tego terenu plan miejscowy.

Wejście w życie Planu Ogólnego nie zmieni obowiązującego planu miejscowego ani nie unieważni ważnej decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Będzie jednak wpływać na nowe plany miejscowe oraz na wydawanie nowych decyzji WZ.

Czy położenie działki w strefie mieszkaniowej oznacza, że można ją zabudować?

Oznacza to, że Plan Ogólny pozwala w tym miejscu na funkcję mieszkaniową i określa podstawowe zasady zagospodarowania.

Plan Ogólny nie zastępuje jednak planu miejscowego ani decyzji WZ i nie daje bezpośrednio prawa do uzyskania pozwolenia na budowę. Aby zbudować dom, działka nadal musi zostać objęta planem miejscowym lub decyzją WZ. Musi też spełnić inne wymogi, np. dotyczące dostępu do drogi publicznej, mediów czy ochrony środowiska.

Czy objęcie terenu określoną strefą w Planie Ogólnym oznacza zgodę na konkretną inwestycję?

Nie. Strefa określa jedynie, jakie funkcje i parametry zabudowy są dopuszczalne na danym terenie. Nie jest to zgoda na konkretny budynek, osiedle czy projekt.

Realizacja inwestycji wymaga kolejnych kroków: uchwalenia planu miejscowego lub uzyskania decyzji WZ, a następnie zdobycia pozwolenia na budowę.

Co profil funkcjonalny strefy oznacza dla mojej działki?

Profil funkcjonalny określa, co może powstać w danej strefie. Składa się z funkcji podstawowych oraz funkcji dodatkowych, które wskazuje gmina. Funkcja dodatkowa - jeśli została wpisana do profilu - staje się tak samo dopuszczalna jak funkcja podstawowa. Słowo „dodatkowa” oznacza jedynie, że gmina mogła, ale nie musiała jej ustalić.

Nie oznacza to jednak, że każdą wskazaną funkcję da się zrealizować na każdej działce. Dokładne przeznaczenie terenu określi plan miejscowy, a w przypadku ich braku - decyzja WZ (o ile będzie mogła zostać wydana).

Czy tereny wskazane pod zabudowę w dotychczasowym studium znajdą się w strefach mieszkaniowych Planu Ogólnego?

Nie w każdym przypadku. Plan Ogólny to nowy dokument tworzony na podstawie nowych przepisów - nie jest to zwykłe przepisanie ustaleń ze studium.

Przy wyznaczaniu stref mieszkaniowych kluczowy jest tzw. ustawowy bilans, który nakłada twardy limit na powierzchnię terenów pod zabudowę mieszkaniową. W dalszej kolejności bierze się pod uwagę m.in. obowiązujące plany miejscowe, istniejącą zabudowę i uwarunkowania terenu. Z tego powodu część terenów budowlanych ze studium może nie trafić do stref mieszkaniowych w Planie Ogólnym.

Dlaczego nie wszystkie wnioski o objęcie działek strefami mieszkaniowymi mogą zostać uwzględnione?

Nowe przepisy bardzo mocno ograniczają powierzchnię terenów, które gmina może przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z prawem rezerwa terenów niezabudowanych nie powinna przekraczać 130% wyliczonego zapotrzebowania gminy.

Gdy podsumujemy tereny, które w gminie Lutomiersk już są przeznaczone pod mieszkania (zarówno te wybudowane, jak i niezabudowane działki w obowiązujących planach miejscowych), wskaźnik ten wynosi u nas około 475,3%. Oznacza to, że gmina przekracza limit i przepisowo nie może wyznaczać kolejnych terenów mieszkaniowych „na zapas”, tak jak robiono to kiedyś.

Czy do bilansu wliczają się także niezabudowane tereny przeznaczone pod zabudowę w obowiązujących planach?

Tak. Do bilansu wlicza się wszystkie tereny objęte strefami mieszkaniowymi, w tym niezabudowane działki, które w obowiązujących planach miejscowych mają przeznaczenie mieszkaniowe. Nawet jeśli są niezagospodarwoane od lat, prawo traktuje je jako rezerwę pod zabudowę. W gminie Lutomiersk jest takich terenów bardzo dużo, co ogranicza możliwość wyznaczania nowych stref mieszkaniowych.

Dlaczego w Planie Ogólnym nie wyznaczono terenów mieszkaniowych po równo w każdej miejscowości?

Każda miejscowość rozwijała się inaczej - ma inną powierzchnię terenów już przeznaczonych pod zabudowę oraz inne warunki terenu. W jednych miejscach dawne plany przeznaczyły pod budownictwo ogromne obszary, w innych znacznie mniej.

Ważne są też warunki naturalne i formalne: kształt działek, ochrona gruntów rolnych i leśnych, przyroda czy zagrożenie powodziowe. Dlatego obszary mieszkaniowe nie są podzielone po równo. Równe traktowanie mieszkańców polega na stosowaniu tych samych zasad, a nie na ustaleniu wszystkim miejscowością takiego samego obszaru pod zabudowę.

Czy zamiar przekazania działki dzieciom lub wnukom wystarczy, aby objąć ją strefą mieszkaniową?

To zupełnie zrozumiałe, że właściciele traktują ziemię jako zabezpieczenie dla rodziny. Jednak same plany prywatne nie wystarczą, by zmienić przeznaczenie działki.

Gmina musi w pierwszej kolejności uwzględnić tereny już wcześniej przeznaczone pod budownictwo, których w gminie Lutomiersk jest bardzo dużo. Z tego powodu możliwość wyznaczania nowych stref mieszkaniowych jest mocno ograniczona. Plan Ogólny musi godzić intencje właścicieli z ograniczeniami prawnymi i potrzebami całej gminy.

Dlaczego niektóre tereny objęto strefą otwartą, skoro w pobliżu stoją domy i jest infrastruktura?

Samo sąsiedztwo zabudowy i mediów nie oznacza, że każda sąsiednia działka powinna zostać przeznaczona pod budowę. Strefa otwarta służy do powstrzymania dalszego rozrastania się zabudowy. Przy planowaniu bierze się pod uwagę rozwój całej okolicy - tak, aby zapobiegać chaotycznemu rozpraszaniu się budynków i zachować niezbędne tereny zielone oraz otwarte.

Czy obawa przed zaniedbaniem lub zaśmiecaniem działki oznacza, że nie powinna być strefą otwartą?

Nie. Utrzymanie czystości na działce a ustalenie jej przeznaczenia planistycznego to dwie różne sprawy. Problem zaśmiecania czy braku dbałości o teren jest ważny, ale nie stanowi powodu do wydania zgody na zabudowę. Problemy z porządkiem i kontrolą terenu należy rozwiązywać za pomocą innych narzędzi prawnych, niezależnie od zapisów w Planie Ogólnym.